Trốn thuế trong giao dịch bất động sản

Hợp đồng mua bán bất động sản (BĐS) thường được thể hiện thấp hơn rất nhiều so với giá trị giao dịch thực tế. Cơ quan chức năng đều biết tình trạng đó nhằm mục đích trốn thuế, nhưng vẫn chưa có giải pháp ngăn chặn hữu hiệu.

Giá trị hợp đồng thấp hơn nhiều giao dịch thực

Cuối năm 2021, ông Nguyễn Quốc T. phấn khởi vì bán được lô đất 230m² tại Khu đô thị Phước Long với giá gần 7 tỷ đồng. Lô đất này ông T. mua từ năm 2015 chỉ hơn 2 tỷ đồng. Chính vì vậy, trong hợp đồng giữa ông T. và khách mua lô đất có giá trị giao dịch chưa đến 3 tỷ đồng. Ông T. cho biết: “Trong các giao dịch, không ai dại gì để đúng giá trị trong hợp đồng cả. Tôi kinh doanh BĐS nhiều năm nay, gặp nhiều trường hợp mua bán, tất cả đều để giá trị thấp nhất có thể để… né thuế”.

Tương tự, mới đây, bà Cao Thị Thanh N. (huyện Cam Lâm) đã bán thành công lô đất ven đầm Thủy Triều (xã Cam Hải Tây, huyện Cam Lâm) với giá gần 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng chỉ ghi 2,5 tỷ đồng cũng để… né thuế, bởi nếu ghi đúng giá trị thực giao dịch, bà N. phải nộp khoảng 200 triệu đồng tiền thuế thay vì chỉ nộp hơn 40 triệu đồng.

Một chuyên gia BĐS tại TP. Nha Trang cho rằng, các hồ sơ chuyển nhượng BĐS đều có giá trị thực tế rất cao nhưng các bên tham gia đều thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá quy định của UBND tỉnh. Thực trạng thất thu thuế trong các giao dịch BĐS đa phần là do khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên đã thỏa thuận ghi giá thấp hơn so với giá thực tế giao dịch để giảm khoản tiền về phí, thuế phải nộp tính theo tỷ lệ (%) do Nhà nước quy định. Trong trường hợp này, các tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan thuế đều không có cơ sở để xác định giá thực tế của hai bên giao dịch mà chỉ căn cứ vào các quy định của cơ quan nhà nước để thu phí và thuế.

Đâu là nguyên nhân?

Theo tìm hiểu của phóng viên, các quy định của pháp luật từ trước tới nay đều yêu cầu ghi đúng và đủ giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo Điều 17, Thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính, trong trường hợp hợp đồng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc ghi thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh công bố thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được thu dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh công bố. Vì lý do này nên rất nhiều giao dịch ghi không đúng giá trị chuyển nhượng, dẫn đến thất thu thuế, gây khó khăn trong việc xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Ông Lê Ngọc Trung Kiên (công chứng viên một văn phòng công chứng trên địa bàn TP. Nha Trang) cho rằng, trong thực tiễn, công chứng viên rất khó để yêu cầu các bên phải kê khai đúng và đủ giá trị chuyển nhượng nếu các bên đã có sự thống nhất và thỏa thuận trước khi đến các tổ chức hành nghề công chứng để yêu cầu công chứng chuyển nhượng tài sản. Cá biệt còn có trường hợp yêu cầu công chứng viên tư vấn để giá “hợp lý”. Ở thời điểm hiện tại, việc công chứng viên có thể làm là viện dẫn các quy định của pháp luật về việc yêu cầu kê khai đúng giá chuyển nhượng, đồng thời phân tích hậu quả của việc để giá không đúng khi phát sinh tranh chấp. Còn để giải quyết triệt để vấn đề này thì phải có sự tham gia của cơ quan thuế và cơ quan công an.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Tường Linh - Trưởng Văn phòng luật sư Nguyễn Tường Linh cho rằng, vấn đề trốn thuế trong các giao dịch BĐS nằm ở các văn phòng công chứng. Các văn phòng công chứng thường làm 2 hợp đồng mỗi khi có khách đến công chứng chuyển nhượng BĐS: Một hợp đồng đặt cọc ghi đúng giá trị giao dịch giữa bên mua và bên bán; sau đó lập hợp đồng mua bán ghi giá trị rất thấp. Nếu các văn phòng công chứng làm chặt, nghiêm minh vấn đề này thì không dễ gì khách hàng có thể trốn thuế khi giao dịch mua bán.

Trao đổi với phóng viên, ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa cho biết, chính sách thuế, phí và phương pháp tính thuế, thủ tục nộp thuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS còn có điểm chưa phù hợp và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS. Bên cạnh đó, khung giá đất của UBND tỉnh ban hành chưa tương xứng với giá thị trường.

Tăng cường quản lý thuế

Luật sư Nguyễn Tường Linh cho rằng, để giải quyết tình trạng trốn thuế trong giao dịch mua bán BĐS, các văn phòng công chứng lấy số tài khoản của bên mua và bên bán để khi cần thiết thì yêu cầu ngân hàng sao kê tài khoản. Nếu giao dịch bằng tiền mặt thì cơ quan chức năng xem vị trí đất, xác định giá trên thị trường, đối chiếu với giá ghi trên hợp đồng. Hành vi trốn thuế trên 100 triệu đồng là có thể xử lý hình sự.

Trong khi đó, ông Phan Việt Hoàng cho rằng, thời gian tới, Sở Tư pháp cần chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng, bộ phận tư pháp thuộc UBND xã, phường, thị trấn định kỳ hàng tháng tổng hợp, cung cấp danh sách cá nhân có giao dịch về chuyển nhượng BĐS gửi Chi cục thuế các huyện, thị xã, thành phố để rà soát, phát hiện những trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, cơ quan Thuế phải quản lý chặt chẽ việc cấp mã số thuế thu nhập cá nhân. Tất cả các cá nhân có chuyển nhượng BĐS yêu cầu phải có mã số thuế thu nhập cá nhân để nắm bắt các trường hợp có quyền sử dụng đất đối với một thửa đất duy nhất hay nhiều thửa đất trên địa bàn tỉnh. Trước mắt, khi chưa được cấp quyền truy cập và khai thác cơ sở dữ liệu công chứng thì thường xuyên phối hợp với Sở Tư pháp, UBND cấp xã để nắm bắt tình hình công chứng, chứng thực chuyển nhượng BĐS trên địa bàn, tổng hợp rà soát đối chiếu tại cơ quan thuế việc thực hiện nghĩa vụ tài chính để quản lý thu thuế.

“Quan trọng nhất là phải khuyến khích thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch về BĐS theo tinh thần Nghị quyết 02 ngày 1-1-2019 của Chính phủ về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Các cơ quan quản lý nhà nước cần thường xuyên phối hợp để tăng cường các biện pháp quản lý, giám sát, kịp thời chấn chỉnh và xử lý những trường hợp người nộp thuế chuyển nhượng giao dịch BĐS kê khai không đầy đủ, không chính xác”, ông Hoàng cho biết.

VĂN KỲ